Kontorsdöd eller bara en kontorsförkylning i Stockholm CBD?

Under första kvartalet 2021 noterades en kraftig ökning av utannonserade kontorsytor i Stockholm CBD. Pandemin och de införda restriktionernas påverkan på kort sikt samt den osäkerhet som finns om de långvariga effekterna på näringslivet och fastighetsmarknaden är ett hett diskussionsämne. Det här leder naturligt vidare till frågeställningar om hur företagens kontorsbehov kommer att se ut i närtid och på sikt.

Kontorsutbudet i Stockholm CBD nu på 9,2%

Mellan 2015 och 2019 har vakanserna på kontor i Stockholm CBD varierat mellan 3-4%. Vår senast publicerade mätning av utannonserade kontorsytor (kontorsutbudet) för Stockholms CBD i juni 2020 visade att nivåerna började stiga under pandemins första månader.

Från Q1 till Q2 2020 ökade utbudet från 3,1% till 4,5%, en mycket kraftig ökning av antalet utannonserade kontorsytor i Stockholms CBD. Efter junirapporten fortsatte utbudet att öka till 5,5% under Q3 för att dämpas något till Q4 och landa på 5% innan årsskiftet. Optimisten kanske hade hoppats att man kunde blåsa faran över, men vår senaste mätning visar att utbudet i CBD tagit ny fart och nu ligger på cirka 9,2 % (inklusive andrahandsuthyrningar och kontorshotell). Det innebär att utbudet nu nästintill trefaldigats på ett år.

Vikande trend i hyresnivåerna

Samtidigt visar prognoserna på en vikande trend i hyresnivåerna för CBD. Hittills ser vi en nedgång om ca 5% från toppnivåerna förra året. Vi bedömer att hyresnivåerna kan falla upp till 10% innan de vänder uppåt mot årsslutet. Det förutsätter naturligtvis att pandemin inte förvärras med efterföljande restriktioner som bromsar konjunkturen.

Mindre genomsnittsyta

Antalet utannonserade kontor har också ökat kraftigt från 90 till 350 under motsvarande period 2020 och 2021. Samtidigt har den genomsnittliga lokalstorleken i utbudet minskat från cirka 850 till cirka 550 kvadratmeter. En bidragande förklaring kan vara att mindre företag antingen drabbats hårt av pandemin eller har kortare horisont i sin lokalplanering och i högre grad sagt upp sina kontor och väljer flexibla lösningar tills man har en klar bild av sina behov för framtiden.

Andrahandsuthyrningar och flexibla hyresavtal ökar

Smartare nyttjande av lokalytor där hyresgäster hyr ut delar av sina lokaler på kort sikt är en annan förklaring till den minskade genomsnittliga ytan på utbudet. I utbudet har vi noterat en större andel andrahandsuthyrningar än tidigare. Kraven på fastighetsägarnas förmåga att tillhandahålla flexibla och anpassningsbara lokaler och hyreskontrakt har ökar när osäkerheten hos hyresgästerna är större.

Digitalisering, distansarbete och större yta per anställd?

Cap Gemini rapporterar i en undersökning att de svenska respondentföretagen uppger en uppskattad effektivitetsvinst om 12 % på grund av distansarbete. Samtidigt förväntar sig deras respondenter globalt att sänka sina fastighetskostnader med 32 % med hjälp av distansarbete under de närmaste 2-3 åren.  Hyresgästerna ser alltså en möjlighet att sänka sina kostnader i förhållande till sina kontorsbehov.

Samtidigt väcker pandemin frågor om hur vi skall öka tryggheten i våra kontorsmiljöer och minska smittorisker. Det gäller inte bara Corona utan även de återkommande vinterplågorna såsom influensa och kräksjuka. Röster höjs för att man bör allokera fler kvadratmeter per anställd som en del i arbetet att hantera de problemen.

Kontorsdöd eller bara en förkylning?

Pandemin och restriktionerna som införts kommer med stor sannolikhet att klinga av över tiden. Det gäller även dess kortsiktiga effekter. Samtidigt som ekonomin återhämtar sig sker enorma stimulanser i hela västvärlden vilket kan få till följd en stark expansion i ekonomin.

På kort sikt drivs utbudet och efterfrågan på flexibla kontorslösningar, samt kortare hyresavtal framförallt av avvaktande tendenser från hyresgästerna. De omständigheter som råder just nu på kontorsmarknaden ökar efterfrågan på mer flexibla lösningar i Stockholm CBD:s kontor. Det gäller såväl ytor som kontraktslängder. Mot slutet av året är vår bedömning att hyrorna kommer att vända uppåt igen och utbudet nedåt.

Någon kontorsdöd ligger inte vid horisonten då behoven som driver efterfrågan i Stockholms kontorsmarknad är grundläggande för företagen. Dock kan man förvänta sig att genomsnittsytan per arbetsplats kommer att öka samtidigt som kontorsyta per anställd minskar. Vi kommer att spendera lite mindre tid på plats på kontoret, men när vi är där så tar vi lite större plats i anspråk. I CBD, där hyrorna är höga, trängseln på kontoren större och pendlingstiden längre finns det goda möjligheter att hitta hybridlösningar där kontoret nyttjas mer effektivt samtidigt som man tillåter lite mer yta per arbetsplats.

När Stockholm CBD torkat sig om näsan

Acceptansen för distansarbete som alternativ har tagit ett kliv men får en marginell effekt på hyror, yielder och vakanser de närmaste åren. Distansarbete var inte ovanligt i Sverige innan pandemin. Bortom överskådlig horisont kan möjligtvis distansarbete bli en etablerad standard när företag, affärskulturer, organisation och teknologi mognat tillräckligt. Till dess kommer vi nöja oss med att arbeta på distans någon eller några dagar i veckan, så som vi gjorde innan 2020, men kanske lite mer.

Sammanfattningsvis ser vi att Stockholms kontorsmarknad i innerstaden generellt och särskilt i CBD kommer att fortsätta vara mycket attraktiv med höga hyror och låga vakanser. Det krävs mer än en förkylning, om än en rejäl sådan, för att ändra på det.

Läs fler analyser från oss på www.croisette.se och hör av dig till oss på världens största fastighetsrådgivare (inom kort) om du vill veta mer om hur vi kan hjälpa dig som fastighetsägare!

För mer information kontakta:
Björn Bring Head of Valuation & Analysis, Stockholm
Björn Bring

Head of Valuation & Analysis, Stockholm

Mob: +46 (0) 723 12 03 39

[email protected]

Hör av dig!

Vet du redan vad du söker? Vill du ha rådgivning?

Fyll i formuläret nedan så kontaktar vi dig!


Prenumerera på vårt nyhetsbrev

Håll dig uppdaterad