Uppsalamarknaden starkare än Corona-effekten

Trots pandemin slog Uppsalamarknaden mot alla odds rekord under 2020. Covid-19 slår hårt mot redan drabbade segment, så som butikshandeln. Andra delar inom handeln har dock sett stora ökningar, inte minst e-handeln. Detta ger ringar på vattnet och industrifastigheterna har under 2020 tagit plats i finrummet. Trots försenad vaccinering och varningar om en tredje våg är Uppsalamarknaden attraktiv och fortsätter att locka investerare. Transaktionsvolymen 2020 vittnar om en stark framtidstro på Uppsala, frågan är bara hur mycket starkare den blir när pandemin är över!

Efter att smittspridningen sjönk under sommaren, noterades därefter en kraftig ökning av antalet insjukna, vilket uppmärksammades som en andra våg under fjärde kvartalet 2020 såväl nationellt som internationellt. Från och med den första mars har regeringen infört ännu hårdare regler i väntan på att vaccineringen skall börja ge effekt. Många experter oroar sig för ännu en tuff vår.

Den sociala distanseringen har som direktkonsekvens ökat på e-handeln kraftigt, vilket i sin tur har ökat efterfrågan på industrifastigheter. Tittar man på internationella trender som Sverige brukar följa kommer denna ökning i efterfrågan att bestå, även efter pandemin. Givet denna ökning kan vi förvänta oss ännu lägre vakansnivåer, högre hyror och lägre direktavkastningskrav.

För Stockholmsregionen Q3 2020 var vakansen på industrifastigheter 4,4, %, en knapp ökning på 0,1 % från tidigare mätningar innan Covid-19. Trots en ökande industristock har vakanserna sjunkit de senaste åren, 2020 bryter trenden men bara marginellt.

Uppsala har en stark tillväxt med en prognostiserad befolkning på 400 000 invånare fram till 2050, jämfört med dagens 230 000. Utbyggnaden från 2 till 4 järnvägsspår mellan Uppsala och Stockholm anses vara den största anledningen till den förväntade befolkningsökningen. 21 500 bostäder samt 10 000 – 15 000 nya arbetstillfällen planeras i de sydöstra delarna av Uppsala. Trafikverket meddelade nyligen att det inte finns pengar till 4 spår men Uppsala fortsätter expansionen enligt plan för att upprätthålla sin del av avtalet.

Befolkningsutvecklingen kommer öka behovet av arbetsplatser och transporter, vilket i sin tur kommer öka behovet av industri och logistikfastigheter. I dagsläget har samtliga industriområden mycket låga vakanser och inget talar för att det kommer att ändras. Vid Q3 2020 uppgick den totala vakansen för industriområden i länet till 3,11 %. Detta vittnar om en urstark industrimarknad trots oroligt världsläge.

Fyrislund och Librobäck är två industriområden som identifierats som utvecklingsområden med kraftig tillväxt. På sikt kommer Fyrislund, som är beläget i sydöstra delen av Uppsala, att delvis konverteras till blandad stadsbebyggelse med tyngdpunkt på bostäder.

Fram till 2023 kommer cirka 54 000 kvadratmeter nyproducerade industrilokaler att byggas i Uppsala kommun. Även 51 000 kvadratmeter kontor kommer att färdigställas, varav många kommer omvandlas från tidigare butikslokaler.

Transaktionsmarknaden i Uppsala har slagit samtliga tidigare rekord. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 7,3 miljarder kronor. Privata och noterade fastighetsbolag dominerar marknaden på köparsidan men även fastighetsfonder har gjort entré de senaste åren.

total transaktionsvolym Uppsala


Nästa utvecklingsområde i Uppsala är stationsnära Främre Boländerna. Inflyttning till området påbörjas redan 2023 och utvecklingen av området väntas pågå fram till 2035. Området kännetecknas idag av flertalet mindre industrifastigheter, ofta i sämre skick, som nu skall förnyas och bli en del av Uppsalas stadskärna. Fokus kommer ligga på en blandning av kontor, industri och handel. Med redan etablerade företag av sitt slag är förhoppningarna att Främre Boländerna skall bli en hubb för Life Science-bolag.

I bortre änden av området ligger bolaget Cytivas, tidigare GE Healthcare, etablering med sin kemikalietillverkning. Bolaget är kommunens största privata arbetsgivare och är viktig för hela regionen. En riskanalys har kommit fram till att antalet människor i Främre Boländerna behöver begränsas till 10 000 och förbjuder, redan sedan tidigare, bostadshus.

Marknaden stress-testades med Covid-19:s intåg, men visade att framtidstron på Uppsala är stark. När pandemin väl är över är den stora frågan hur fastighetsmarknaden kommer att bli framöver, bra eller bättre?

Alla våra kostnadsfria marknadsanalyser hittar du här.

För mer information kontakta:
Leo Waern Intern, Valuation & Analysis
Leo Waern

Intern, Valuation & Analysis

Mob: +46 (0) 733 44 45 75

[email protected]
Nils Wilander Partner, Valuation & Analysis
Nils Wilander

Partner, Valuation & Analysis

Mob: +46 (0) 735 411 319

[email protected]

Hör av dig!

Vet du redan vad du söker? Vill du ha rådgivning?

Fyll i formuläret nedan så kontaktar vi dig!


Prenumerera på vårt nyhetsbrev

Håll dig uppdaterad