http://www.croisette.se/nyhetsarkiv/analys-1-2018-04-15/

Analys 1 | Är investeringsstödet lösningen på bostadsbristen?

Regeringens investeringsstöd för nyproduktion av hyresrätter har varit föremål för diskussion i branschen under de senaste åren. Från och med den 1:a maj höjs dock stödet, men frågan kvarstår: lönar det sig att utnyttja bidraget vid nyproduktion av hyresrätter?

Som ett steg i att öka nybyggnationen av hyresrätter införde regeringen 2016 ett investeringsstöd för nybyggnation av eller konvertering till hyresrätter. Investeringsstödets utformning är inte helt okomplicerad, men ser i korta drag ut enligt följande: Staten delar ut bidrag vid nybyggnation av hyresrätter förutsatt att hyresnivån hålls på en specificerad, lägre, nivå under 15 år. Hyresnivån samt bidragets storlek varierar beroende på projektets geografi och genomsnittlig lägenhetsstorlek.

Hittills har investeringsstödet inte direkt gjort någon succé. Enligt Dagens Arena har bara 15 ansökningar inkommit till och med början av 2018. Från och med maj 2018 införs dock nya och högre nivåer. Så, kommer de reviderade bidragsnivåerna vara tillräckliga för att öka byggandet av billiga(re) hyresrätter i storstäderna som bostadsministern hoppats på? Vi har studerat ett antal konkreta fall för att reda ut hur investeringskalkylen för ett hyresrättsprojekt påverkas av investeringsstödet.

I våra utvalda konkreta exempel, i tabellen nedan, finner vi inga uppenbara fall där det hade vart ekonomiskt lönsamt att utnyttja bidraget istället för att ta ut den marknadsmässiga hyran. Bidragets storlek är helt enkelt inte tillräcklig för att väga upp den negativa värdepåverkan som de lägre hyresnivåerna innebär, varken i storstäderna eller i småstäderna.

Statistik tabell

Finns det då inget fall där det blir mer lönsamt att ta emot investeringsbidraget än att inte göra det? Jo, i landets mellanstora tillväxtkommuner såsom Norrköping, Jönköping, Umeå, Borås, Eskilstuna och Gävle. Dessa är berättigade till samma investeringsstöd som Malmö och Göteborg, men de marknadsmässiga hyresnivåerna där är väsentligt lägre. Det samma gäller Malmö och Göteborgs kranskommuner.

I grafen nedan illustreras kvadratmetervärdet av ett exempelprojekt med investeringsstöd och 1 450 i normhyra (den rosa linjen) jämfört med värdet av samma projekt utan investeringsstöd för tre olika normhyresnivåer (de streckade linjerna) vid varierande yieldnivå. Vi ser här några tydliga brytpunkter för värdet av ett projekt med investeringsstöd: vid 4 % yield kommer det inte löna sig att nyttja bidraget om den marknadsmässiga normhyran är över 1 600, vid 5 % yield lönar det sig inte om normhyran är över 1 650. Det finns definitivt områden i ovan nämnda kommuner där den marknadsmässiga hyran är lägre än detta. I dessa områden bör investeringsstödet kunna stimulera byggandet, men frågan är om det verkligen är den typen av områden där bostäderna behövs som mest och därmed huruvida pengarna används på bästa sätt?

Tabell - Hyror

Vår bedömning är att investeringsstödet inte kommer påverka nybyggnationen i storstäderna över huvud taget. De begränsade hyresnivåerna är helt enkelt för låga i jämförelse med marknadsmässiga hyresnivåer i samma lägen. Däremot tror vi att stödet kan ha en positiv inverkan på byggandet av hyresrätter i andra tillväxtorter samt kranskommuner till Göteborg och Malmö där marknadshyran inte är lika hög.

Meningen med investeringsstödet är att öka byggandet av hyresrätter med rimliga hyresnivåer och: ”inte minst i storstadsområdena” som bostadsministern själv uttryckte det i en pressrelease. Vi är försiktigt skeptiska till stödets utformning. En positivt lagd person skulle kunna säga att stödet åtminstone lär minska bostadsbristen på vissa håll. En pragmatiker skulle troligtvis konstatera att investeringsstödet är missriktat och inte kommer leda till minskad bostadsbrist i de områden där problemen är som störst. Somliga skulle kalla det ”för lite för sent”.

Gillade du analysen? Prenumerera på vårt nyhetsbrev för att få nästa nummer skickat direkt till dig!
Här hittar du alla våra kostnadsfria marknadsanalyser.

För mer information kontakta:
Carl Axelsson Associate, Valuation & Analysis
Carl Axelsson

Associate, Valuation & Analysis

Mob: +46 (0) 72-885 30 93

[email protected]
Charlotte Norell Head of Valuation & Analysis
Charlotte Norell

Head of Valuation & Analysis

Mob: +46 (0) 723 84 83 84

[email protected]

Hör av dig!

Vet du redan vad du söker? Vill du ha rådgivning?

Fyll i formuläret nedan så kontaktar vi dig!


Prenumerera på vårt nyhetsbrev

Håll dig uppdaterad